对中产阶级来说买澳洲哪里房产最合适？墨尔本最值钱且*潜力的房产是哪个项目？优质

2018年，新落成的博马里斯中学(Beaumaris Secondary College)招收了首批学生，这所学校还向孩子们提供由墨尔本板球俱乐部支持的全套体育设施。
维多利亚房地产协会(Real Estate Institute of Victoria)在新学年到来时，公布了一组数据。

数据显示，博马里斯中学学区内房屋中位价为162万澳元，而学区外1公里内的房屋中位价为121万澳元。41.25万澳元的差距，使其成为当前学区内外溢价差*的一个学区。

Source: South Yarra Primary School
无独有偶，南雅拉小学(South Yarra Primary School)学区内的房屋中位价为170万澳元，比学区外1公里内136.5澳元中位价，高出33.5万澳元。

如果你没有孩子，你可能不知道校区对与房价的影响有多大。

但如果随便问一个正在看房的年轻夫妇的话，你可能会了解到，在*公立学校的学区范围内，一座房产的价值比学区外同等规格房产的价值，一定会高出几万甚至几十万。

这一点，在墨尔本东部及东南部地区表现的格外明显。

5 Timber Lane, Glen Waverley, 售价为240.8万澳元
Source: realestate
让我们以格兰威弗利中学(Glen Waverley Secondary College)为例。

根据维多利亚房地产协会的*数据，尽管当前房地产市场出现了下跌，但是，该区域学区房房价依然处于飙升的状态。

去年，该学区范围内2室及以上房屋中位价达到161.7万澳元，远高于该格兰威弗利区的129.1万澳元的中位价。

自2009年以来，该学区房屋中位价上涨一倍之多，而当时的房屋中位价仅为76万澳元。

比起整个地区89%的增幅，学区房中位价增幅达113%。
09 Cannes Grove, Beaumaris 目前的市场价为 125万-130万澳元

买家们趋之若鹜

Source: Realestate
威佛利山中学(Mt Waverley Secondary College)学区房的房屋销量，总体上也超过了威佛利山区域，其销售量为94%，远超整个地区的91%。

不过，该校区房房屋中位价为130万澳元，比该地区131.5万澳元的房屋中位价略低。

其他学校，包括东唐卡斯特中学(East Doncaster Secondary College)和佛蒙特中学(Vermont Secondary College)的表现也不俗。

东唐卡斯特学区房去年的房屋中位价达130万澳元，高于东唐卡斯特地区122.05万澳元的中位价。而佛蒙特学区房中位价位105万澳元，也高于该地区98万澳元的房屋中位价。

2018年维州VCE公立学校前10名
Source: BetterEducation
“通过去年VCE的结果，你或许会发现，为什么那些*公立学校更受欢迎。去年，麦金农高中(McKinnon Secondary College)和博士山高中(Box Hill High School)的成绩中值达到了34分(满分50分)。很明显，这两所学校都是维多利亚*的公立学校之一。紧随其后的是格兰韦弗利中学，33分。”
REIV首席执行官吉尔・金(Gil King)表示："学区，是有孩子的家庭在买房时，考虑的首要因素之一，尤其是那些计划送孩子上公立学校的家庭。愿意额外付费进入热门学区的家庭，需求强劲，这些大幅增长也*不那么令人意外了。"

学区内外超过10万澳元中位价差的学校：

中学学区内外，2018年1月-2018年12月，2室以上房屋价位
Source: REIV

小学学区内外，2018年1月-2018年12月，2室以上房屋价位

Source: REIV
什么是学区(School Catchment)

一所公立学校的核心生源必须居住的地理范围，被称为学区。

墨尔本部分小学学区示意图
source: findmyschool

由于公立学校规定了当地入学的区域，孩子们有权根据其住址到某一所学校*读，这有助于确保所有学生都有平等的机会接受公共教育，并使学校的招生过程更加顺利。

每一所公立学校都会在内部为其招生范围的学生保留了足够的名额。

学区外的孩子们有可能进入学校吗？有的，比如说，参加一个天才特招项目。不过,这些都不如一套学区房有说服力。

值得注意的是，学区是会变化的。这些变化和学校的兴衰以及学区内人口的变化有极大关系。

而在当前，墨尔本东部及东南部地区不断增长的人口，以及日益增长的住房密度，这其实已经对学校的承受能力造成严重威胁，也让许多家长担心，区域的紧缩或许意味着自己的孩子将会有可能与理想学校失之交臂。

据维多利亚政府教育部门预计，维多利亚州的人口增长在澳大利亚首屈一指，这也使得在未来5年内，进入公立学校的孩子们将额外增加9万余名。

政府承诺会建立更多的学校，也会对现有学校进行升级，以容纳更多的孩子，并向他们提供应有的教育。

部分维州中学学区划分
Source: finemyschool

不过，当新学校建成的时候，会有新的学区出现，而因为某个区域人口的增长，学区范围也会有所改变。但政府承诺，会让所有的区域都被划分入某所公立学校的学区。

因此，为了更好的方便家长和孩子了解学区变化，以免和理想学校失之交臂，维州政府可查询学区范围的网站也已经上线了。

吉尔・金先生表示，这将"使家长们能够更轻松地研究学校区域，以及一些边界的变化，这将对墨尔本的房地产市场产生重大影响"。

学区房是刚需

当然，维州公立学校成百上千，但优秀的也*那么几所。热门学校的影响力显然高于一般公立学校，所以，奇货可居。

并且，人们越来越有这样的观念：墨尔本的私立学校，会让父母在孩子中学期间花费每年3万澳元的学费以及其他周边等昂贵支出。而如果把钱花在一所*公立学校学区内的房产上，可能会收到更好的效果――*公立学校的高质量教学，以及学区房房产的增值。

即使你没有孩子，学区房仍值得关注。因为，学区房可以在租金和购买价值上发挥优势。与区外同类房产相比，学区房可获得更高溢价，这对投资者来说，也是一个更为有利的租赁条件。

毕*，如果想要进入公立学校，孩子需要提供的一项材料，*是居住证明，比如说，地方议会缴费通知、水电费账单以及／或驾照；一个居住的法定声明，或一个由注册房地产经理人提供的至少12个月的租赁协议，以及一些只有校区居民才能收到的学校参观邀请。

另外，从REIV的*数据来看，位于*的公立小学学区内房产，似乎比中学区域更受欢迎。

REIV董事罗宾・沃特斯(Ms Robyn Waters)表示，家长们正在做更多的功课，希望将孩送往口碑更好的公立小学，以望在送孩子上私立中学之前，先让孩子接受良好的教育。对家长们而言，这已经是一个越来越有趋向性的选择。

*学校学区房一房难求

在墨尔本东部，随着教育价值的飙升，那些住在*学区内的房主们在更长的一段时间内，越来越想保留住他们优质的房产，而不是将之出售。

维多利亚房地产研究中心的*数据显示，自2009年以来，格兰威弗利中学学区内拥有两间或两间以上卧室的房产销量几乎减半。

学区内房产20B Campbell St, Glen Waverley 以160万澳元售价成功卖出
Soource: Realestate

10年前，该学区范围内出售房产250套，而在去年，仅售出135套。

REIV首席执行官吉尔?金表示，这些房主们越来越意识到学区为房产带来的附加值。
他说: “数据表明，学区房房产正被当前所有者牢牢控制住。因为，房主们希望保留住自己在这片学区内令人眼红的房产，并等待它们进一步增值。”

一位刘姓房产经理人表示，格兰威弗利中学学区内的销售数据已经受到了影响，因为人们愿意在这片区域居住更久的时间。并且，当前房价的下跌，使得业主不愿出售房产。

此外，还有很多人实际上*是在学区内买房居住，所以，在短期之内，他们不愿意搬走。

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